Oggetto: recesso dal contratto di locazione ex art. 3, comma 6, L. 431/1998 per gravi motivi — contestuale proposta di risoluzione consensuale con rilascio al 30 ottobre 2026 — richiesta di restituzione del deposito cauzionale con interessi ex art. 11 L. 392/1978 — riserva di diritti.

Con riferimento al contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data [data], registrato presso [ufficio, estremi], relativo all'immobile sito in [indirizzo], Zugliano (VI), che i sottoscritti conducono dal mese di ottobre 2020, da sei anni, con puntuale e integrale corresponsione di ogni canone e onere, si comunica quanto segue.

I fatti, tutti già segnalati e documentati.

1. Impianto di climatizzazione estiva strutturalmente sottodimensionato rispetto alle caratteristiche dell'immobile: nell'estate in corso le temperature interne hanno reso l'alloggio inidoneo alla normale abitabilità, con condizioni non sostenibili — circostanza tanto più grave in presenza di una persona convivente di quasi novant'anni, priva di qualunque possibilità di sottrarsi a tali condizioni.
2. Impianto di riscaldamento inadeguato nella stagione invernale, con impossibilità di raggiungere temperature idonee: la medesima carenza strutturale si ripropone, a stagioni invertite, da anni.
3. Serramenti che si deformano al mutare delle stagioni, da noi mantenuti funzionanti, per quanto di nostra competenza, con costante diligenza.
4. Porta in vetro del box doccia divenuta nel tempo pericolosa, segnalata ripetutamente da anni; risulta che analoghe criticità siano state risolte nelle altre unità dell'edificio, mentre la nostra — unica — non ha mai ricevuto sistemazione, neppure a seguito del procedimento di sfratto per necessità da Voi promosso circa tre anni fa e non seguito da alcun intervento.
5. Degrado delle parti comuni e inadempimento del servizio di pulizie, nonostante la nomina — onerosa e da Voi voluta, da noi accettata — di un amministratore che non assicura né la direzione né il rispetto dei tempi dei servizi, con uno stato dell'edificio ormai incompatibile con il decoro e l'igiene.
6. Migliorie eseguite a nostra cura e spese. Nel corso degli anni abbiamo realizzato, a nostro onere, interventi per rendere l'immobile meno scarno e più vivibile, nel rispetto della riservatezza e del decoro — dovendoci misurare persino con un'area verde impostata su una base di materiali di risulta del cantiere dell'edificio, inidonea alla gestione di un giardino degno di un terreno fertile. Abbiamo fatto quanto ci era possibile; le nostre segnalazioni non hanno mai trovato ascolto e i Vostri incaricati non sono mai intervenuti in modo risolutivo, con la sola parziale eccezione dei serramentisti — unico intervento in sei anni, comunque privo di reale risoluzione.
7. Impianto di illuminazione a tubi fluorescenti («neon») quale unica dotazione consegnata. Si tratta di tecnologia obsoleta, contenente mercurio, la cui immissione sul mercato UE è cessata per legge dal 25 febbraio 2023 (lampade compatte) e dal 25 agosto 2023 (tubi lineari T5/T8), per effetto della scadenza delle esenzioni alla direttiva RoHS 2011/65/UE disposta dalle direttive delegate (UE) 2022/276 e 2022/284; il regolamento (UE) 2024/1849, in attuazione della Convenzione di Minamata sul mercurio (reg. (UE) 2017/852), ne ha inoltre vietato la stessa fabbricazione e importazione (CFL dal 31.12.2025; tubi trifosforo dal 31.12.2026). I tubi esausti costituiscono rifiuto pericoloso (RAEE, raggruppamento R5 — codice EER 20 01 21*, d.lgs. 49/2014). L'ammodernamento dell'impianto — da noi più volte prospettato, con soluzioni alla mano — non costituisce piccola manutenzione ex art. 1609 cod. civ., bensì sostituzione dell'impianto a carico della proprietà (art. 1576 cod. civ.; conf. tabella oneri accessori all. D, D.M. 16.1.2017: «installazione e sostituzione dell'impianto di illuminazione» a carico del locatore). Sul punto, per ora, soprassediamo, con riserva di ogni valutazione.

Tali circostanze — tutte a Voi note per esserVi state rappresentate per iscritto negli anni, e sistematicamente rimaste senza rimedio — integrano la violazione degli obblighi che gli artt. 1575, nn. 2 e 3, e 1576 cod. civ. pongono a carico del locatore (mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento), oltre a rilevare quali vizi ex artt. 1578 e 1581 cod. civ. Il loro progressivo aggravamento, culminato nella stagione estiva in corso, rende oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto e costituisce grave motivo di recesso ai sensi dell'art. 3, comma 6, L. 431/1998.

Tanto premesso, i sottoscritti comunicano il recesso dal contratto per gravi motivi e propongono contestualmente la risoluzione consensuale anticipata del rapporto con rilascio dell'immobile al 30 ottobre 2026, invitandoVi a riscontrare per iscritto e a sottoscrivere il relativo accordo entro 15 giorni dal ricevimento della presente. La risoluzione consensuale — nell'interesse di entrambe le parti — eviterà ogni questione sui termini di preavviso e consentirà la ricollocazione dell'immobile senza contenzioso.

Sin d'ora dichiariamo la nostra piena disponibilità a un sopralluogo congiunto e alla redazione di un verbale di riconsegna in contraddittorio, con documentazione fotografica e lettura dei contatori, alla data di rilascio.

Condizioni della risoluzione consensuale proposta: (i) rilascio dell'immobile al 30 ottobre 2026, con verbale di riconsegna in contraddittorio; (ii) restituzione integrale del deposito cauzionale con gli interessi di legge, nei termini di cui appresso; (iii) nessuna penale né indennità di mancato preavviso; (iv) nessun addebito per ritinteggiatura — anche in considerazione del fatto che la tinteggiatura esistente, eseguita in modo approssimativo dal precedente conduttore, fu da noi accettata all'ingresso per pura cortesia, in un rapporto nato con tutt'altro stile e intento.

Deposito cauzionale. Alla riconsegna dovrà farsi luogo alla restituzione integrale del deposito cauzionale, maggiorato degli interessi legali maturati anno per anno ex art. 11 L. 392/1978 (norma imperativa: Cass. 12117/2003), entro 15 giorni dal rilascio. Ricordiamo che, ai sensi dell'art. 1590 cod. civ., il conduttore non risponde del deterioramento e del consumo derivanti dall'uso conforme della cosa né della vetustà (Cass. 8312/1997), e che eventuali trattenute potrebbero fondarsi soltanto su danni specifici, provati ed eccedenti la normale usura di sei anni di corretta conduzione.

Con riserva di ogni diritto, ragione e azione — ivi comprese la riduzione del canone per il periodo di ridotto godimento e il risarcimento dei danni — auspichiamo una definizione rapida e civile, coerente con la correttezza che ha sempre contraddistinto la nostra conduzione.

In attesa di Vostro riscontro scritto entro 15 giorni, si porgono distinti saluti.

Zugliano (VI), [data]

Allegati: elenco cronologico delle segnalazioni [date/estremi]; documentazione fotografica datata; [eventuale relazione tecnica].